从房产中介到共享办公与共享厨房：二房东模式的共享经济是否成立？

三是销售市场费用，无论是使用传统经纪分销，亦或是自建销售团队，都是一笔不小的去化渠道成本。

计算来源于自媒体作者Eastland

计算来源于自媒体财报看公司

承租成本高、运营费用高，导致优客工场的净亏损始终非常大。截止2019年9月30日的9个月，净亏损为5.72亿元，亏损率为65.5 %;去年同期净亏损为2.7亿元，亏损率为96.0% 。(数据来源于《财报看公司》)

从成本结构上看，共享办公“二房东”的商业模式已经被验证不成功。比如，优客工场们已经在空间开拓上已经放慢了脚步，开始在现有入驻个人和企业上挖掘价值，这是不得已而面对的业务逻辑调整。

那共享厨房的熊猫星厨们呢?

逻辑是一致的。

【熊猫厨房的营收模式】

开业前成本(Pre-opening location expenses)最重的是场地租金。熊猫星厨的场地租金和共享办公类似，租金半年付、季度付都有，属于一次性趸租(Single rent)租金，一般租约5年到10年，押三付三或押三付二，一般2-3个月不等。

在商户回收租金方面，押二付一，免租15天等。在收入上，主要是租金和进场费用收入。

【支出项目】

趸租租金;

开业前成本，平均约5个月的趸租房租支出;开业后成本，平均3个月左右的趸租房租支出;

一次性租金押金成本，约2-3个月;

运营人员成本(2人/店);

水电等开业前缴付成本;

厨房基础设施购置成本(一次性折旧摊销);

销售成本(招商)

【收入项目】

场地租金;

进场费;

运营服务费;

公摊费用;

收入=(商户数量*进场费)+(商户数量*月租金*存续月份)+(商户数量*运营服务费)

支出=[(押金*约3个月)+月租金*2*存续周期]+招商成本(销售和线索成本)

*忽略水电垃圾等公摊费用，此处收支平衡

【熊猫厨房的市场规模和收支平衡模型】

共享厨房北京每个店档口需要15平米;

北京的商圈，现有共享厨房门店容纳量测算应该在150-200个左右;

前期门店成本200-300万;

每个门店达到盈亏平衡需要50%的招租率;如果前期投入收回，测算的招租率是80%，回报周期约是三年;

以北京为例，100家店的资本投入应该是以几亿元计算，回报周期是2-3年，如果是可以拓展的一线城市全部业务覆盖，这是一个天量的重度资本黑洞。

从以上的分析不难看出：

共享厨房的租金差(含进场费)是有效支撑起毛利的重要支点。

这是一个重度垂直门店扩张的业务，熊猫星厨的扩张资金依赖于融资持续输血。

这与长租公寓、共享办公、房产经纪的重度垂直门店逻辑是一致的。

长租公寓有租金贷的滚动输血玩法，房产中介有加盟等资金玩法，共享办公和共享厨房则没有好的撬动资本投入的捷径。

据笔者了解，熊猫星厨近期做出了运营动作的调整：

1)门店租金折扣力度加大，平均增加折扣15%-20%，降低了毛利空间;

2)针对一些战略大客户采用极低租金(5-6折)、免进场费的形式，从而快速批量落铺及回款;

3)签约租金让步过度，存在严重补贴烧钱事实;

这些类似的运营策略调整，和wework和优客工场何其类似?

屋漏偏逢连夜雨，疫情因素叠加，共享厨房盈利问题悬疑重重，资本输血能解决问题吗?

【疑问五】

共享厨房为什么是资本的无底洞？

重度垂直门店的商业模式之本，存在扩张难、复制难的天然模式硬伤。

重度垂直门店的开业前期租金成本是一笔不菲的固定成本，熊猫星厨没有长租公寓“租金贷”类似的金融杠杆，想规模化扩张必然需要天量资本的持续投入。

（编辑：宿州站长网）

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